资产评估-深圳诚智达企业管理咨询有限公司

资产评估

接受各类企事业、行政单位和个人的整体资产、单项资产等评估业务,并提供具有法律效力的价值依据。

主要包括:
整体
资产评估:涉及设立公司、企业股份改制、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押货款、法律诉讼、破产清算等整体资产评估
单项资产评估:房屋建筑物、机器设备、车辆、无形资产、长期投资、司法鉴定、绩效评价等。


房地产估价
提供包括房地产交易、抵押、拍卖、司法仲裁、作价入股、验资、清产核资等在内的各类房地产估价业务。
主要包括:
1、房地产买卖、继承、赠与、分割、租赁价格评估;
2、房地产抵押、典当、保险价格评估;
3、房地产征用、拆迁补偿价格评估;
4、房地产纠纷、诉讼价格评估;
5、房地产课税、公房出售价格评估;
6、企业合资、合并、租赁承包、企业改制、破产、验资等涉及房地产的价格评估;
7、房地产开放项目可行性分析和建设工程技术咨询、房地产拍卖底价评估。

 

一、资产评估业务流程
1、接受委托

本投标人接受委托后,对委托评估资产的构成及分布状况进行充分了解,根据了解情况充分考虑影响评估工作进展的各种因素制定详细的评估计划,与资产占有单位充分沟通,并报公司负责人审核批准,以确保评估计划的实现。

2、资产清查
按与资产占有方沟通意见一致并报公司负责人审核批准的评估计划,评估人员指导资产占有方按本所操作规程的要求进行资产清理和收集准备相关评估资料,对资产占有方有关人员进行培训。资产清查的范围符合招标文件、投标邀请书的要求,符合国家政策法规和行业规范要求。
 

3、评定估算及评估方法的选择
资产清查结束后,各评估小组对从现场调查收集的资料进行分析,开展市场调研、询价工作,根据本次评估目的选择相适应的评估方法和计算公式,评定估算各分项资产的评估价值。
 

4、评估汇总及报告
根据评估工作计划,汇集资产评估工作底稿,对各评估小组分项报告进行汇总,得出总体评估结果,汇总编写资产评估报告书和资产评估说明,项目负责人对评估报告进行一级复核;资产评估机构进行内部二级复核,检验评估结果。对评估中的经济行为依据、政策法规依据、资产产权依据、计算取价依据以及采用的特殊依据收集是否完整、使用正确;评估结论计算是否准确;报告的表述是否完整清晰;披露是否充分等进行复核。根据资产评估机构内部复核意见,对评估报告进行必要的修改;资产评估报告实施总经理三级复核,同时提交资产评估报告初稿,与委托方及资产占有方讨论评估结果的合理性。

 

5、提交评估报告
根据委托方及资产占有方的意见对评估报告进行修改,在意见一致的基础上,按计划时间出具正式的资产评估报告。

 

二、房地产估价业务流程
1、接受委托
本投标人接受委托后,对委托估价房地产的相关情况进行充分了解,确定估价范围,针对影响估价工作进展的各种因素制定详细的估价计划,与产权持有者充分沟通,并报公司负责人审核批准,以确保估价计划的实现。

 

2、资产清查
估价人员到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

 

3、评定估算及评估方法的选择
在实施了上述调查和勘察的基础上,根据委估房屋建筑、土地的具体情况,采用与本次评估目的相适应的评估方法进行评估作价和撰写有关说明。
评估方法的选择严格遵循独立性、客观性、科学性的工作原则,根据不同的实际情况,可以选择应用以下评估方法。
当被评估对象所在地存在较发达的房地产交易市场时,多用市场比较法进行评估。市场比较法首先搜集大量交易实例,并根据股价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例;然后对可比实例的成交价格进行修正,排除影响价格的特殊因素,换算成交价格;最后进行比较因素的调整,包括交易日期修正、区域因素修正、其他个别因素修正,可计算出一个综合结果作为被估价对象的评估价格。
对于有租金收益且收益可预测的房屋建筑物、土地适用收益法进行评估。收益法通过搜集有关收入和费用的资料,来估计未来的有效毛收入和运营费用,二者之差即是估价对象每年的净收益,再通过适当方法确定资本化率,可以计算出被评估对象未来收益的现值,即收益法下的估价值。
重置成本法假设重建或重置估价对象,以重建或重置价格作为股价结果。其中评估土地的重置价格直接取估价时点的价格,评估房屋建筑物的重置价格是在结算报告的基础上,综合考虑建材价格变动、房屋折旧等因素而计算得到的。
其他估价方法还有假设开发法、基准地价修正法等。

 

4、估价汇总及报告
根据工作计划,汇集工作底稿,汇总编写房地产估价报告书,项目负责人对估价报告进行一级复核;
房地产估价机构进行内部二级复核,检验评估结果。对估价中的经济行为依据、政策法规依据、资产产权依据、计算取价依据以及采用的特殊依据收集是否完整、使用正确;估价结论计算是否准确;报告的表述是否完整清晰;披露是否充分等进行复核。根据估价机构内部复核意见,对估价报告进行必要的修改;
房地产估价报告实施总经理三级复核,同时提交资产评估报告初稿,与委托方讨论评估结果的合理性。

 

5、提交评估报告
根据委托方的意见对估价报告进行修改,在意见一致的基础上,按计划时间出具正式的房地产估价报告。

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